Si vous vendez un bien au Maroc plus cher que vous ne l'avez payé, le profit est imposé. Le principe est simple. Les détails sont là où l'on se trompe, d'où ce tour d'horizon avant de fixer le prix de votre villa ou de votre appartement.
Comment la plus-value est calculée
Le profit imposable est le prix de vente moins le coût d'acquisition. Le coût d'acquisition n'est pas seulement le prix de l'acte : il peut inclure les frais d'achat, le coût des travaux justifiés et une réévaluation qui tient compte du nombre d'années de détention. Gardez toutes les factures. Une plus-value calculée avec justificatifs est presque toujours plus faible que sans.
Le taux
L'impôt sur le profit net est en général calculé à un taux unique de l'ordre de 20 %, avec une cotisation minimale calculée sur le prix de vente lorsque le profit est faible ou nul. La loi de finances peut modifier ces chiffres : demandez au notaire le calcul en vigueur. Le notaire encaisse en principe l'impôt à la signature, ce qui signifie que vous ne recevrez pas le produit complet tant qu'il n'est pas payé.
Les exonérations à connaître
- La résidence principale peut être exonérée si vous l'avez occupée un nombre d'années minimum et si le prix de vente reste sous un plafond.
- Certaines cessions dans le cadre familial sont traitées différemment.
Pour un propriétaire non-résident avec une maison de vacances, l'exonération de résidence principale ne s'applique en général pas. Ne la présumez pas.
Une illustration, pas un devis
Vous avez acheté un riad 3 000 000 MAD, dépensé 400 000 MAD de travaux justifiés, et vous vendez 4 200 000 MAD. Le profit avant ajustements est de 800 000 MAD. Après application des règles fiscales, l'impôt se calcule sur cette base, pas sur l'ensemble du prix. Votre notaire établira le chiffre exact. Cet exemple montre pourquoi les factures comptent.
Les liens avec les autres sujets
Si vous avez sous-déclaré le prix à l'achat pour réduire les droits d'enregistrement, votre plus-value paraîtra gonflée aujourd'hui. Voir les frais de notaire et d'enregistrement. Et pour transférer le produit à l'étranger, il faut que l'impôt soit payé et les documents prêts : voir rapatrier son argent.
Avant de vendre, concrètement
- Réunissez l'acte d'achat, les factures et les autorisations de travaux.
- Demandez un calcul au notaire avant d'accepter une offre.
- Fixez un prix qui vous laisse le montant net dont vous avez besoin.
Questions fréquentes
Qui paie l'impôt sur la plus-value, le vendeur ou l'acheteur ?
Le vendeur le doit. En pratique, le notaire le prélève sur le prix à la signature : l'acheteur doit vérifier qu'il a bien été réglé.
Dois-je payer même si je vends à perte ?
S'il n'y a pas de profit, une cotisation minimale calculée sur le prix de vente peut tout de même s'appliquer. Demandez au notaire de la calculer avant d'accepter une offre.
Comment comptent les frais de rénovation ?
Les travaux justifiés peuvent s'ajouter au coût d'acquisition et réduire la plus-value. Conservez les factures d'entreprises déclarées.
Ces informations sont générales et la fiscalité évolue : confirmez avec un notaire ou un comptable. Si vous envisagez de vendre, nous pouvons estimer votre bien et vous expliquer la démarche.